SCT Juridisch Adviesbureau

Indien U door de Gemeente wordt benaderd om Uw bedrijf te verplaatsen, kunnen de navolgende tips U van dienst zijn.

Indien U met Uw bedrijf in een woonwijk zit, vindt de Gemeente meestal dat U daar niet thuishoort.
In een aantal situaties zal de Gemeente U dan benaderen met de vraag of U bereid bent Uw bedrijf te verplaatsen.
In een aantal andere situaties komt een dergelijk gesprek op gang, vanwege klachten van omwonenden al dan niet in verband met de milieusituatie.
Ook kan het voorkomen, dat de Gemeente een bestemmingsplan heeft gemaakt, in welk bestemmingsplan op de locatie waarop U bent gevestigd woningbouw is gepland. 

1. Oude locatie

In deze gesprekken is het van belang te weten wat er met de oude locatie gaat gebeuren. Wil de Gemeente de grond kopen of mag U het verkopen aan een ander?

Als de Gemeente het zelf niet wil kopen en U het aan een ander kan verkopen, vraag dan aan de Gemeente of er beperkende voorwaarden zijn. In een aantal situaties zal de Gemeente U meedelen, dat een soortgelijk bedrijf als het Uwe niet meer daar gevestigd mag worden. De Gemeente probeert immers een milieu-onvriendelijke situatie op te heffen en zal willen voorkomen dat een nieuwe situatie ontstaat.

Indien de Gemeente de grond koopt zullen deze beperkende voorfwaarden niet aan de orde komen. Na de koop kan de Gemeente doen en laten met de grond wat zij wil.

2. Bodemsituatie

In de overeenkomst van koop en verkoop van de grond dient in ieder geval een regeling te worden opgenomen met betrekking tot de bodemsituatie.

Indien de bodem verontreinigd is, dient te worden afgesproken op welke wijze met deze situatie wordt omgegaan. Indien er tot sanering/opruiming overgegaan moet worden, dient te worden afgesproken wie deze saneringsoperatie gaat doen en voor wiens kosten de sanering zal zijn.

Tevens dient afgesproken te worden tot hoever er gesaneerd zal moeten worden.

In deze situatie valt ook te denken aan vrijwaringsclausules, indien de Gemeente of de derde de grond inclusief de eventuele verontreiniging overneemt.
Tracht de risico's voor de toekomst in te schatten en perk deze risico's zoveel mogelijk in. Dit zal in onderhandeling moeten gebeuren.

3. Verplaatsingskosten

Laat een berekening maken voor de kosten van de eventuele verplaatsing. Schakel tijdig een deskundige in. Een aantal gemeenten is bereid de kosten van deze deskundigen te vergoeden.

Het is tevens raadzaam met Uw accountant overleg te plegen over de door U te plegen investering. De investering moet geen molensteen om Uw nek worden, waardoor een eventuele faillissementssituatie wordt bereikt.

Enige kostenposten zijn:

• kosten van de grond;
• kosten van woning en loods;
• terreinverharding, erfafscheiding;
• kosten met betrekking tot de dieselpompinstallatie;
• het verplaatsen van de telefoon/mobilofoon en andere communicatie¬middelen;
• aansluitkosten van riolering en dergelijke;
• architectskosten;
• hypotheek- en overdrachtskosten;
• kantoor-, loods-, garage-inventaris, herinrichtingskosten kantoor en loods, drukwerk, legeskosten;
• bedrijfsstagnatie, kosten van deskundigen.

Maak een voorbehoud met betrekking tot belastingschade en omzetbelasting.

4. Nieuwe locatie

Onderzoek of U op de nieuwe locatie gevestigd kan worden.
Welke bestemming geeft het bestemmingsplan aan voor de desbetreffende grond? Wat zijn de toekomstige ontwikkelingen? Welke kant wil de Gemeente met dit gebied op?

Vraag vooraf inzage in voorwaarden, die de Gemeente stelt.
Vraag ook naar de bouwvoorschriften.

Is een woning toegestaan op het nieuwe perceel?

Ook hier geldt, dat de bodemsituatie door U onderzocht moet worden. Vraag van de verkoper, meestal de Gemeente, een garantie met betrekking tot de bodem. Kom eventueel een vrijwaring overeen.

Op welke wijze levert de verkoper/Gemeente de desbetreffende grond op? Is deze bijvoorbeeld bouwrijp?

Een aspect dat U eveneens moet onderzoeken, is in hoeverre U een goed werkbare milieuvergunning zult kunnen verkrijgen.

5. Goedkeuring/procedures

Zowel de koop als verkoop van grond aan respectievelijk door de Gemeente is onderhevig aan goedkeuring van de Gemeenteraad.
In een aantal gevallen komt ook nog het College van Gedeputeerde Staten van de Provincie eraan te pas.

Vraag de Gemeente naar deze eventueel te volgen wegen en procedures. Vraag tevens hoeveel tijd dit met zich mee zal brengen.

6. Afspraken schriftelijk vastleggen

In de onderhandelingsfase is het raadzaam de gesprekken te bevestigen en de gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen.
In de meeste situaties wordt in een goed overleg met elkaar de zaken besproken. Het wordt dan vaak vergeten de desbetreffende gevoerde gesprekken vast te leggen.
De problemen ontstaan dan, wanneer het overleg niet zo goed meer verloopt en de gemaakte afspraken worden betwist.

Indien U met ambtenaren dit gesprek voert, bevestig dan het besprokene aan het College van Burgemeester en Wethouders van Uw Gemeente. Afspraken met ambtenaren binden de Gemeente in het geheel niet.

Het College van Burgemeester en Wethouders is het dagelijks bestuur van de Gemeente en heeft om die reden een aantal bevoegdheden.

Neem in de door U te sluiten overeenkomsten eventueel ontbindende voorwaarden op. Te denken valt aan financiering, het al dan niet verkrijgen van de vereiste vergunningen (Wet Milieubeheer en bouwvergunning). In het algemeen geldt, dat U een dergelijke voorwaarde dient op te nemen, wanneer een bepaalde situatie niet duidelijk is of nog niet duidelijk is.

Treedt de situatie in werking en U hebt een dergelijke voorwaarde opgenomen, dan bent U niet gebonden aan de overeenkomst. Dit kan van belang zijn, wanneer wordt aangedrongen op een snelle ondertekening van de overeenkomst en U van een aantal zaken nog niet zeker bent. Het is dan zeker raadzaam, dat U dergelijke voorwaarden in de overeenkomst laat opnemen.

Het schriftelijk vastleggen geeft het voordeel, dat U na verloop van tijd in geval van eventuele geschillen kan teruggrijpen op de schriftelijke vastlegging c.q. gevoerde correspondentie.

7. Algemeen

Een bedrijfsverplaatsing is iets, dat U niet dagelijks doet.

Een verplaatsing van Uw bedrijf uit een woonwijk naar bijvoorbeeld een industrieterrein kan voordelen met zich meebrengen voor U. U kunt dan beschikken over een bepaald terrein dat U naar Uw eigen inzichten kunt inrichten. Op het industrieterrein zijn veelal een aantal andere bedrijven, die mogelijk van Uw diensten gebruik zullen gaan maken.

De nieuwe situatie geeft vaak ook de mogelijkheid om efficiënter te kunnen werken. Dit geeft een indirect financieel voordeel.

Dit is niet een uitputtende opsomming.
Er zijn vele punten van aandacht bij een bedrijfsverplaatsing. Niet iedere situatie is gelijk aan de andere. Het is daarom van belang dat U tijdig overleg pleegt met deskundigen.Bel 010 4282100.